舍得酒业“低调老板”资产虚实:逾10亿借款3月内待还,多地文旅项目未完工

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  • 来源:临平信息港

  3月27日,香港上市公司梦东方集团发布了年报。财报显示,这家主打文旅项目的公司,2018年营收仅1.59亿港元,同比下滑87.5%。

  截至4月10日收盘,梦东方股价7.25港元,港股总市值约20.7亿港元左右。其中4月10日全天成交量仅14000股。

  秦皇岛起家的48岁商人周政,是梦东方的董事局主席。周政旗下的“天洋系”,目前拥有两家上市公司平台——一家是在香港上市的梦东方,另一家则是在A股上市的知名酒企舍得。

  3月19日,舍得酒业临时股东大会通过了定增方案。根据3月初发布的预案,舍得酒业计划通过定增募集资金不超过25亿元,用于“酿酒配套工程技改”、“营销体系建设”等项目。

  预案显示,作为大股东的沱牌舍得集团,拟认购不超过发行总数30%的股份。按照25亿元的募资总额计算,沱牌舍得集团需支付7.5亿的认购资金。

  两年前的2016年,周政持股的天洋控股,参与了沱牌舍得改制,出资38亿元拿下沱牌舍得集团70%的股权,从而间接控股舍得酒业。

  搜狐财经注意到,接手以后,天洋系对舍得酒业进行了大刀阔斧的改革。连续两年的6月,署名周政的“改制寄语”都刊发在了舍得官网。

  与之相对比,周政个人颇为低调。网络上关于周政的报道不多,其个人照片及视频亦很罕见。

  公开报道显示,最近三年,周政手中的另一家上市公司——梦东方,陆续在湖南衡阳,江苏苏州、江阴,浙江嘉善等地签约,开建文旅项目。

  搜狐财经根据公开报道统计,上述三地文旅项目对外宣布的投资额,合计232亿。

  2018年年报显示,梦东方的“银行结余及现金”为1855.45万港元,流动资产3.5亿港元。

  年报对上述4地项目的进展描述称,衡阳与嘉善项目的“体验中心已建成开放”。对项目主体的建设情况,年报并无详细通报。

  今年2月至3月,搜狐财经辗转多地,实地走访了梦东方的全部文旅项目,部分在建项目施工进展迟缓。

  (1)舍得增发,大股东认购

  3月19日,舍得酒业的临时股东大会,通过了《关于公司2019年非公开发行 A 股股票方案的议案》。

  舍得拟利用此次定增,募资不超过25亿元。18亿元投向“酿酒配套工程技术改造项目”,4.25亿元投向“营销体系建设项目”。

  “营销体系”的建设,由北京、嘉兴等两地营销中心建设和专卖店项目建设组成。其中,舍得将花费2.6亿元购买写字楼,在北京建设“全国营销中心”,意在“面向全国开展品牌推广”。

  搜狐财经自舍得酒业官网获悉,早在2018年3月,舍得的全国营销中心即从成都迁到北京。定增预案显示,目前舍得全国营销中心的办公室,系租赁而来。舍得希望通过定增购买写字楼,降低成本。

  营销中心“迁址”之举,被周政视为“舍得改制”以来的变革之一。2018年6月30日,周政在写给“舍得改制两周年”的寄语中称,“加入天洋两周年,舍得酒业取得了长足进步”。

  2016年6月,周政持股80%的天洋控股集团,通过股权受让和认购增资的形式,获得沱牌舍得集团70%的股权。沱牌舍得集团为上市公司舍得酒业的大股东。由此,周政亦成为舍得酒业的实际控制人。

  (天洋控股总裁周政出席天洋城开工仪式)

  沱牌舍得的改制旷日持久。相关评级报告显示,当地政府在2014年开始推动沱牌舍得的混合所有制改革,寻求国有股权转让。及至2016年7月,周政携天洋控股入主沱牌舍得集团,混改才宣告完成。

  当时报道显示,沱牌舍得集团股权挂牌后,2015年8月,天洋控股经过200多次报价,溢价88%才竞价成功。

  天洋控股拿下沱牌舍得70%股权的总对价,达到38.2亿元。其中,10.38亿元用于购买沱牌舍得38.78%的股份;27.85亿元用于认购新增股份。

  (2)建设银行是收购舍得背后的资金提供方

  天洋控股斥资38亿元购入沱牌舍得股权时,借助建设银行有一条清晰的“股权质押融资”时间线。

  搜狐财经梳理资料获知,2015年8月19日,天洋控股被确定为最终受让方;2015年11月2日,天洋控股与当地政府签订《股权转让及增资扩股协议》,且规定签约10天内,天洋控股将28亿购买价款一次性支付到交易所账户。

  但直到2016年7月7日,沱牌舍得集团发布公告称,天洋控股股权转让及增资扩股款于6月29日全部到位;2016年7月5日,相关股权转让完成工商变更登记。

  2015年11月,上市公司沱牌舍得酒业(后改称舍得酒业)发布公告显示,天洋控股支付的38亿价款有两部分来源:15.32亿元的自有资金以及22.9亿元的银行贷款。

  (《四川沱牌舍得酒业股份有限公司详式权益变动报告书》所载的资金来源 )

  公告称,这22.9亿元的贷款方为中信银行,“中信银行总行营业部同意提供不超过22.9亿元的意向性融资安排”。

  搜狐财经查阅沱牌舍得集团票据募集说明书发现,中信银行的贷款或未成行,最终为天洋控股提供融资安排的银行系中国建设银行。

  上述债券募集说明书显示,2016年6月28日,天洋控股已将所持沱牌舍得所有股权质押给建设银行廊坊分行。

  另有报告披露,天洋控股在2016年6月与建设银行廊坊支行签订《并购交易合同》。根据合同,建行廊坊支行通过理财产品为天洋控股提供融资,融资金额为23亿元,“期限3年,分期偿还,第一年偿还1亿元,第二年偿还7亿元,第三年偿还15亿元”。

  根据报告,本次融资的抵押物为天洋控股持有的沱牌舍得集团70%的股权,“天洋控股的自然人股东及其财产共有人提供连带担保责任”。此外,天洋控股方面还协调沱牌舍得以其认购的舍得酒业相关定增股票作为质押。

  (《四川沱牌舍得集团有限公司2018年公开发行公司债券募集说明书》披露的贷款情况)

  搜狐财经注意到,天洋控股对此次融资的还款节点分别是2017年6月28日、2018年6月28日、2018年11月20日、2019年6月28日。

  报告显示,2017年6月28日,天洋控股连本带利还款1亿余元;2018年6月28日,天洋控股连本带利还款2亿余元。

  按照《并购交易合同》,交易第三年,也就是2019年,天洋控股要偿还15亿元;时间为6月28日,距今还有不到3个月时间。

  截至2017年末,天洋已经质押了所持沱牌舍得集团的全部股权,占沱牌舍得总股本的70%。四川沱牌舍得集团披露的《2018年公开发行公司债券募集说明书》提示了股权质押风险:若未来天洋无法偿还到期债务,则可能沱牌舍得的实际控制人发生变化。

  (3)周政是谁?

  “我对沱牌舍得一见钟情,当即就下定决心一定要重组。”据每日经济新闻报道,周政在2015年的签约仪式上,曾如此陈述天洋控股投资的初衷。

  48岁的周政是天洋控股的大股东,持股80%。他的胞妹周金,持有另外20%的股份。

  舍得相关公告显示,天洋控股之外,周政还控制着多家以“天洋”开头的公司,包括秦皇岛天洋贸易有限公司、秦皇岛天洋购物广场、天洋电器有限公司、天洋置地有限公司、乐顺创投有限公司等。

  上述公司的主营业务分布在地产开发、家电零售、投资等领域。周政还实际控制着香港上市公司—梦东方。该公司主打文旅项目的开发和运营。

  根据官网,天洋系业务共分属四大板块——文化产业、消费品、科技产业和金融投资。梦东方属于文化产业,舍得酒业则被划入消费品板块。

  天洋系的科技产业部分,列举了一个名为“超级蜂巢”的项目。公司官网介绍称,“超级蜂巢”定位是孵化器和产业园,分布在北京朝阳、房山以及河北燕郊。

  地产方面,天洋系曾开发了河北燕郊的“天洋城4代”和迁安的“天洋城4代”等住宅项目。

  地产是天洋系曾经核心的发家产业。综合公开信息及上市公司公告,搜狐财经大致可以还原出周政的起家轨迹:他出生于湖南,上世纪90年代开始在秦皇岛经商;周政最初经销家电,曾任秦皇岛天洋电器总经理等职务;2000年后开始进入了地产、矿业、投资等领域。

  不论是天洋和舍得官网上,均未展示这位神秘老板周政的照片,关于他的文字亦寥寥无几。周政也鲜见于媒体报道。

  搜狐财经注意到,2016年,周政曾接受过湖南衡阳电视台的视频采访。这是周政为数不多的公开露面。

  2013年10月,天洋系旗下的天洋国际控股(后更名“梦东方”)在香港借壳上市;2015年—2016年,天洋控股通过收购沱牌舍得集团,间接成为舍得酒业的实控人。至此,周政在香港和A股各拥有一家上市公司。

  收购舍得的一个结果,体现在周政身家的增长上。搜狐财经发现,2017年以后,周政开始上榜“胡润百富榜”:2017年,周政以40亿元身家列第1066位;2018年,其身家为35亿,位列第1149位。

  周政核心企业“天洋控股”的具体资产状况,在收购舍得时有所披露。根据收购舍得时披露的信息,截止2015年6月30日,天洋控股总资产为87.47亿元,资产负债率为68.75%;营收28.36亿元,净利润9亿元;经营活动现金流5.5亿元。

  (4)多地文旅项目未完工

  “梦东方”,即天洋旗下的文化产业主打品牌,经过两年调整后成为天洋系主业之一。旗下香港上市公司天洋国际控股更名为梦东方时公告称,文化旅游产业已提升为公司核心产业。

  据上市公司梦东方财报,其目前在建旅游度假区项目有三个,分别是衡阳梦东方旅游度假区、梦东方梦幻嘉善、梦东方梦幻苏州。

  其中,梦幻苏州位于吴江区太湖之滨,根据梦东方2017年财报所述,项目开工奠基仪式于2017年10月20日隆重举行。苏州市政府网站消息显示,项目计划投资逾80亿元将囊括RDE小镇、酒店集群、“鹿精灵”主题乐园和国际度假公寓四大内容。

  (苏州梦东方项目部。搜狐财经探访时,施工单位最后几名工作人员正在收拾行李撤离)

  梦东方2018年中期报告介绍称,梦幻苏州项目已经开工建设。然而该项目的进展情况没有继续出现在梦东方2018年报的项目介绍中。

  长三角区域,梦东方另一处文旅项目名为“梦幻嘉善”。据嘉善县政府官网消息,总投资约52亿元的“梦东方•梦幻嘉善”于2016年8月正式签约,将建成以吴越文化为主题的度假小镇。

  梦东方2017年报介绍,梦东方集团于2016年以6500万元竞得该项目7万平方米一期土地,2017年8月举行奠基仪式。最新进展是梦东方2018年报披露的项目情况:一期体验中心已完工开放,儿童剧院等将在2019年与游客见面。

  在“大深圳”区域,梦东方旗下规划最大的文旅项目落子周政家乡湖南衡阳。该项目距衡山风景区约1小时车程,总占地面积达到1.6万亩。据《衡阳日报》2015年9月报道,天洋已与当地政府签订框架协议,计划投资60亿元。

  (衡阳梦东方的住宅部分施工现场)

  梦东方2017年财报表示,已经用1.3亿元竞得衡阳33万平方米土地,2017年8月举行开工奠基仪式。其2018年财报介绍,衡阳梦东方的射击中心已经完成建设,体验中心已对外开放。

  搜狐财经综合媒体报道获知,上述三个梦东方项目对外宣布的总投资额,共计逾232亿元。

  梦东方2018年报显示,截至2018年12月31日,梦东方银行结余及现金仅1.85亿港元,流动资产净值为1.61亿港元。流动负债33.51亿港元,其中一年内到期的银行及其他借款4.14亿港元。非流动负债达44.9亿港元。

  搜狐财经于今年2月底,分别前往上述项目现场实地探访梦东方各文旅项目的进展情况。

  2月19日,搜狐财经前往了位于苏州吴滨区的苏州梦东方项目。搜狐财经在现场看到,施工围挡围起了四栋规划为服务型公寓的建筑,一栋已建起两层楼高,此外未见娱乐设施在建。施工区域内杂草丛生,空无一人。

  百米外的梦东方项目部,板房内的生活用品散落一地,工具几乎搬空,只有门卫留守在现场。

  几位施工方管理人员回到项目现场收拾剩余的行李。据多位施工单位人士介绍,该项目于2018年3月拿到施工许可证,但施工后不久,即处于停工状况。

  2月20日,在嘉善梦东方,搜狐财经看到体验中心确已完工,目前作为售楼中心使用。一期项目十余栋住宅及配套项目正在施工中。

  (嘉善梦东方施工现场)

  据现场销售人员介绍,一期项目建设的除了配套的体验中心等建筑外,主要是住宅和酒店公寓,其中近百套房源已经于去年5月拿到了预售许可证,目前半数房源待售。

  在衡阳梦东方项目地点,2月22日,搜狐财经看到年报所述的体验中心和射击中心,在建项目包括一处名为“梦里故湘”商业街和一期数十栋住宅。而游乐场、高尔夫球场等重点打造的文旅设施尚未看到明显进展。

  此外,根据官方介绍,天洋系旅游度假区还有位于河北涿州的梦东方传奇世界,位于天津的宝坻梦东方旅游度假区,位于江苏无锡的徐霞客梦东方旅游度假区。

  其中徐霞客梦东方旅游度假区项目,根据梦东方2018财报披露,梦东方于2019年1月22日投得徐霞客镇三块商住用地使用权,共计4.74亿元,随后与金茂签订协议,成立合营公司共同开发。年度报告中并未提及徐霞客项目的施工进展。

  (梦东方徐霞客项目所在地。搜狐财经探访时,部分区域尚未完成拆迁)

  1月30日,梦东方公告称,与金茂管理就江阴项目土地收购及管理成立合营公司,其中金茂占比49%,并将按照股权比例支付地价。

  据无锡当地媒体报道,梦东方徐霞客项目早在2017年5月就举行了开工仪式,但搜狐财经走访发现,区域内拆迁安置尚未完成,挖掘机等作业设施停放在瓦砾间,仅有小部分区域内竖起围挡。

  一位负责拆迁的人士告诉搜狐财经,拆迁时间如今已经超过一年。另据徐霞客村一位工作人员介绍,目前土地已经完成流转,但具体何时建成尚不得知。

  在环北京区域,梦东方的项目进展更显缓慢。2015年11月,据天津当地媒体报道,天洋与天津市宝坻区签订战略合作框架协议,斥资200亿在京津新城打造梦东方旅游度假区,规划有辽金小镇、宠物小镇等。

  2月底,搜狐财经在天津宝坻梦东方旅游度假区项目所在地未见任何拆迁和施工迹象。村民照常生活,收割后的麦秧仍在田地间。

  (宝坻梦东方项目所在地,区域内村庄未接到开发建设通知)

  南杨码头村位于天津宝坻梦东方规划的核心区,据南杨码头村一位工作人员介绍,尚未接到上级任何有关搬迁安置的通知。而该村多个村民表示,三年前确有传言有开发商计划进行开发,要搬迁安置。但最近一年已经不再听闻提及了。

  搜狐财经查阅了宝坻区官方发布的资讯,最近一则新闻是2017年11月,有网友向当地政府提问:“2016年看到媒体报道宝坻梦东方旅游度假区项目进入实质性阶段,但是2017年一整年没见到该项目任何报道,请问该项目进展到哪一步了?”

  政府方面的回答是,规划条件以及出让方案正在办理之中。

  此外,在河北涿州,梦东方集团(即天洋国际控股)于2014年4月4日公开披露了和涿州市政府签订的框架协议,计划投资200亿元建设旅游度假区及文化创意产业区。

  (涿州梦东方规划区域,目前尚无动工迹象)

  如今,5年时间过去。2019年2月底,搜狐财经在涿州梦东方所在地,只见到村庄和农田,同样没有施工迹象。

  (5)科技创业园还是房地产开发?

  除旅游度假区外,梦东方的文化产业还包括影视动画与演艺两项,制作有动画片《鹿精灵》和诗乐舞《大国芬芳》。不过截至2018年中期,梦东方集团影视文化项目亏损逾三百万港元,2018年末期未再披露该项目损益。

  截至2018年12月31日,梦东方集团全年营收为1.59亿港元,其中文旅产业“梦东方”旅游乐园营收共1744万港元,仅占公司全部收入的10.9%。扣除成本及费用后,旅游乐园营运项目全年净亏损403万港元。

  纵观梦东方的文旅版图,其最早运营的燕郊“梦东方未来世界”,是其唯一一个开业的文旅项目。

  2月25日和3月3日,搜狐财经走访发现,该项目是一间以航天为主题的室内乐园,走访当日前往游玩的多为居住在河北燕郊的本地家长和儿童,有少量来自北京的游客。

  搜狐财经分平日和周末前往梦东方未来世界采访,其周末当日总客流量约900人次,成人执行票价170元。其中,乐园内部分与儿童互动的触摸屏等暂时无法使用。

  根据梦东方财报披露,该乐园截至2018年底周末客流量日均1099人次,平日客流量708人次。

  梦东方集团2018年财报同时披露了主题乐园业务的业绩:全年营运亏损403万港元,营运以来未实现盈利。

  梦东方集团2018年财报还列出了物业发展及租赁项目营收情况:该项目全年营收1.42亿港元,系梦东方集团当下主要收入来源。

  梦东方集团涉及物业发展租赁项目的各项数据大幅下滑。2018年该项营收较上年度同比下降近89%。目前除燕郊、迁安“天洋城”未售房源及“梦东方”度假区内的配套住宅物业外,仅有位于北京房山的“超级蜂巢”可售。

  然而,天洋官网将“超级蜂巢”归类为科技产业,定位为创业全生命周期服务提供商,为创业者打造集工作、生活、社交、娱乐为一体的智慧社区。天洋国际控股历年财报显示,“超级蜂巢”为天洋国际控股2015至2016年的经营重心。

  (正在建设中的北京房山超级蜂巢南区)

  据官方介绍,超级蜂巢共有北京朝阳、燕郊、北京房山三处产业园。2017年10月,梦东方集团将营运“超级蜂巢”全球创新创业孵化平台的天洋蜂巢92%股权以0.31亿元出售给周政实控的关联企业。根据关联交易信息披露,梦东方集团仅持有“超级蜂巢”物业用于出租和出售,不再运营孵化平台。

  其中,搜狐财经于3月3日在河北燕郊的“超级蜂巢”所在地,看到有超级蜂巢的指示标和宣传牌,但并无创业者产业园踪影。项目所在的商住房用仍在销售。

  其余的,北京朝阳的“超级蜂巢”由天洋旗下公司自持,房山“超级蜂巢”部分对外销售,部分由天洋自持。

  搜狐财经在现场了解到,房山“超级蜂巢”购房者以北京市区的投资客为主。据“超级蜂巢”多位销售人员表示,由于北京市2017年开始执行针对商住房的限购政策,限制个人购买商住房,“超级蜂巢”销售随即遇冷。

  梦东方2018年财报也对此做了阐述:“2017年下半年,北京政府推出多项调控政策,使得当地房地产热度有所降温。”梦东方2018年财报表示,年度收入减少系中国北京房山的物业发展收入减少所致。

  2019年3月,搜狐财经前往北京朝阳“超级蜂巢”探访,A股上市公司舍得酒业旗下的销售公司在此注册成立。

  (北京朝阳超级蜂巢,搜狐财经探访时众创空间大门紧闭)

  朝阳“超级蜂巢”位于北京东五环外,由两座公寓楼及配套商业组成,底层众创空间大门紧锁。朝阳“超级蜂巢”租赁中心工作人员介绍,目前该物业对外出租,租客主要是个人住户。

  此外,天洋持有的不动产除“超级蜂巢”外,还有天洋城4代等。通过自持物业,天洋获得了可观的公允价值变动收益。

  据梦东方集团2018年报数据,其投资物业公允价值变动收益达到6.38亿港元,是其全部业务营业收入的4倍。

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