明明有人出9亿接盘 中字头国企却非要亏1.5亿拍卖

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  • 来源:临平信息港

  当民营企业汇宸公司为开发位于广东省惠州市的房地产项目,向中国信达控股子公司金谷信托借贷数亿元资金的时候,他们可能不会想到,自己将陷入源源不断的麻烦之中。

  此后汇宸公司在同中国信达广东分公司(信达广分)的信贷交涉中,碰到的桩桩件件可谓咄咄怪事:

  承诺的12.6亿元贷款“分文未到”,项目没钱无法复工。而超额抵押着的资产,也没法销售回款,生生把项目拖成了不良资产。

  汇宸公司与信达广分达成以合计9亿元价格归还其贷款本息的方案后,对方随即反悔推翻此前已约定方案,坚持将该笔9亿元作为债权于2018年2月上网拍卖,结果流拍。

  又一轮债权挂牌拍卖后,一家此前从未与汇宸公司及海宸置业项目有过联系,信达广分也坚称完全不认识的企业,参与强势竞价,并以7.51亿元最终竞得债权,而出价仅比对手东方资产高100万元……

  这一系列令人匪夷所思的“操作”,究竟是怎么回事?

  停工中的惠州市巽寮湾海宸世家项目

  在惠州市巽寮湾的南区地段,绿树丛中,一片停工的建筑群尤显突兀。建筑四周的脚手架已是斑斑锈迹。项目入口处和楼顶都能看到醒目的“海宸世家”四个字。项目一墙之隔的喜来登酒店里,绿草青青、鸟语花香。

  项目处工作人员告诉《瞭望》新闻周刊记者,这一区域为高档酒店区。海宸世家是巽寮湾南区唯一既有酒店也有公寓的项目。因企业进驻这里早,项目所选位置也更为优越。

  走进这个由1栋酒店、12栋联排别墅、16栋独栋别墅、6栋公寓组成的院落,里面杂草丛生,地面还散乱堆放着建筑外墙的材料。项目工程部负责人陈悦告诉记者,如果不是因为和中国信达广东分公司的债务问题,2011年就已封顶且已取得预售证的海宸世家早已如隔壁一般葱茏。

  2019年1月25日,中国信达广东分公司(以下简称信达广分)将惠州市海宸置业有限公司(以下简称海宸置业)债权进行网上拍卖。当时,一家此前从未出现在此次债权处置视野的企业,最终以7.51亿元竞得海宸置业债权。

  根据信达广分发布的竞买须知,2月14日是正常付款的最后时间。如果逾期未付款,按日万分之五收取滞纳金。2月14日之后,还有30天的逾期缓冲期。3月16日是最后期限。据了解,摘牌公司截止到3月20日一共付了约一半款项。

  海宸置业上级公司为北京汇宸投资管理有限公司(以下简称汇宸公司)。在摘牌公司已违约的情况下,3月19日,汇宸公司董事长赵小雄和远洋资本副总裁陈阳、风控总监安振宇等人从北京飞抵信达广分,与信达广分总经理蓝晓寒商讨解除与摘牌企业协议一事。陈阳后因还要到别处出差未与蓝见上面。

  “我们明确告诉他们,对方已经违约了,信达方面完全有权解除协议。只要解除协议,我们马上就可以给钱买回债权。在解除协议前,哪怕我们给他们资信证明、签会议纪要或是发备忘录都行。”赵小雄说,这次会谈不欢而散。

  北京汇宸期望能够以业主身份把债权收回。截止到本刊发稿时,海宸置业已延宕数年的债权处置仍悬而未决。这一债权处置交易的背后,一家民企和一家国有非银行金融机构的信贷纠葛,逐渐浮出水面。

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  属地划分后的债权转让

  汇宸公司主业为房地产开发,立足于北京金融街地区,相继开发了金宸公寓一期二期、中石油大厦、中国华融大厦和中央国债大厦等项目。除惠州项目外,目前在王府井大街和无锡太湖新城也有项目在建。

  因曾在北京电子显示仪器厂做厂长和党委书记的经历,赵小雄有着一份制造业情结。加上太阳能行业刚兴起时,光伏被国家列为战略性新兴产业,汇宸在北京通州马驹桥金桥科技产业基地拿地,投资开发太阳能。

  通州项目的成功,使得汇宸加大了在光伏领域的投资。2013年,欧美对我国光伏产品实施反补贴、反倾销,光伏行业景气反转。在光伏行业投资十亿元有余的汇宸遭遇资金紧张,也影响到房地产项目。

  到2014年,为开发惠州房地产项目,汇宸公司欠下金谷信托本金4.75亿元,还有8700多万元的利息。

  项目后续建设仍需资金,但此时金谷信托没法再继续贷款,于是开始寻找新的接手单位。金谷信托为中国信达控股子公司,最初在信达系统找的接手单位是信达总部。此时赶上中国信达对项目实行属地划分,于是海宸置业的项目就划给了信达广分。

  《瞭望》新闻周刊记者了解到,中国信达在对广东分公司关于海宸置业项目的批复中明确指出,同意广东分公司上报的关于向春鸿等总部基金推荐惠州市海宸置业有限公司项目的方案,即信达公司(具体参与为广东分公司)与宁波春鸿二期投资管理合伙人(有限合伙)等总部基金,以及信达资本管理有限公司共同参与对海宸置业项目进行投资。

  接手金谷信托的债权后,信达广分承诺并经中国信达批复对海宸置业发放12.6亿元贷款。根据双方协议,北京汇中立宸投资有限责任公司、北京汇宸投资管理有限公司、北京金宸星合资产管理有限公司、北京世宸房地产开发有限公司和实际控制人赵小雄、赵钊提供连带责任保证;海宸置业以位于广东省惠州市粤港澳大湾区核心地带的全部300亩土地和在建工程(已取得销售证)及公司99%股权为该笔12.6亿元贷款办理了全部抵押、质押担保。

  同时,以海宸置业的99%股权设立他益信托,信达为受益人。赵小雄向本刊记者确认,信达广分现在确实是他益信托的受益人。据悉,他益信托计划设立的目的,主要是希望对股权有更强的控制力,实现比质押更为有效的担保。

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  落空的12.6亿元贷款

  根据中国信达的批复,由母基金向海宸置业提供委托贷款,用于置换前期分公司收购的海宸置业的债权,然后设立有限合伙企业酌情对海宸置业追加投放增量资金。具体投资方式上,由基金委托广州农村商业银行股份有限公司分期向海宸置业发放总额不超过12.6亿元的委托贷款。

  贷款又具体分为两个阶段。第一阶段,由母基金通过受托银行向海宸置业发放不超过7.8亿元的委托贷款,2014年12月20日前投放第一期6.9亿元,剩余9000万元根据需要分期发放,用于补充债务人流动资金、海宸世家和塭仔河地块酒店式公寓的后续开发建设等,最终金额以实际投资为准。第二阶段则设立专项基金,以前期投入的委托贷款和海宸置业股东持有的海宸置业100%股权,对外募集4.8亿元,并酌情对海宸置业继续发放委托贷款。

  《瞭望》新闻周刊记者调查了解到,在宁波春鸿二期投资管理合伙人(有限合伙)、广州农村商业银行股份有限公司中山七路支行、惠州市海宸置业有限公司三方签订的贷款合同中,明确规定首笔7.8亿元的贷款用途为:“用于补充丙方流动资金、开发海宸世家项目和塭仔河地块酒店式公寓项目的后续工程建设等”。

  信达广分收购债权后,于2014年底安排春鸿基金发放了首笔7.78亿元贷款。实际操作中,贷款用途与前述规定存在出入。赵小雄对记者表示,这笔贷款中的5.62亿元被信达广分用于偿还自身收购债权款,也即海宸置业此前所欠金谷信托的本息。6000万元为办理土地和在建工程抵押而按广东省政策要求支付给项目总包单位,剩余1.56亿元全部被扣留作备付“砍头息”。

  “整笔首期7.78亿元贷款用途不仅违反了借款合同约定,分文未给海宸项目工程建设使用,其扣留1.56亿元备付"砍头息"的行为更违反了《中国银监会办公厅关于开展银行业"监管套利、空转套利、关联套利"专项治理工作的通知》等规定和合同法中借款利息不得预先在本金中扣除的规定。”赵小雄说。

  剩余4.8亿元的贷款此后没了下文。“说给我们惠州项目贷款12.6亿元,我们才同意信达广分收购金谷信托债权的。”汇宸公司总经理赵钊说,为让项目尽快启动运转,海宸置业方面提出,释放部分超额抵押资产以便公司另行融资,或释放部分已有销售证的房产供海宸置业销售回款以便继续投入项目建设,均被信达广分方面拒绝。

  3

  被拍卖的“不良资产”

  2016年底,春鸿基金宣布该笔7.78亿元贷款提前到期。赵钊说,在宣布到期之前,信达广分还一直承诺放款第二笔4.8亿元贷款。

  按照赵钊的说法,1.56亿元利息按季度扣,扣到2016年四季度就扣没了。由于第一笔贷款未能用到项目上,项目没钱无法复工。而超额抵押着的资产,也没法销售回款,“生生把项目拖成了不良资产。”

  春鸿基金宣布贷款提前到期后,汇宸公司立即与信达广分商谈解决方案,提出汇宸公司以新金融机构贷款向其还款置换。汇宸方面找到天津远津绿洲股权投资基金管理有限公司提供资金支持。2017年底,信达广分与汇宸公司达成以合计9亿元价格归还其贷款本息的方案。赵小雄介绍,信达广分要求先付5000万元才签署协议。“尽管这一要求无理,我们还是按对方要求先给付了5000万元。但收到该笔资金的第二天信达广分就反悔推翻此前已约定方案,坚持将该笔9亿元作为债权于2018年2月上网拍卖,结果流拍。”

  急眼了的赵小雄,将金谷信托、信达广分、春鸿二期基金等诉至法院。流拍后,北京汇宸仅保留了保全股权的诉讼,另外两个作撤诉处理。“我当时着急,怕他们把资产随便卖了。”赵小雄说。

  此次流拍后,汇宸公司仍同意按9亿元价格签署协议向信达广分归还贷款本息,并邀请远洋集团控股的远洋资本担保该笔9亿元还款,三方于2018年6月中旬在京会谈并达成一致意见。信达广分总经理蓝晓寒,北京汇宸赵小雄、赵钊和远洋资本有关负责人参与会谈。

  当时信达广分方面提出,巽寮湾海宸世家项目7.78亿元信达借款已处于不良状态,信达广分面临银监会监管及内部审计压力,希望在6月30日前获得远洋内部投资意见,并表示信达目前正在进行资产招商,已有两家上市公司表示出投资意向。远洋方面也表示,鉴于远洋上市公司6月30日报表审计、业绩披露,建议完成内部决策后,于6月30日后、信达报表审计前签订三方债务重组协议。

  经过两个多月沟通和反复修订后,远洋资本副总裁陈阳等人于9月初携三方已定稿的9亿元协议至信达广分签字盖章。由于海宸置业公章由信达广分监管,不能自行用印,海宸置业方面也就此提出了用印申请。远洋资本相关负责人到达信达广分后,信达方面却拒签协议。

  “没有告诉我们任何理由,就是不签。”远洋资本风控总监安振宇对《瞭望》新闻周刊记者说。

  另一个曲折是,2018年8月,就在信达广分、春鸿基金与汇宸公司和远洋集团洽谈还款期间,信达广分以审计署进驻信达广分审计要求为由,以13.6亿元标的对汇宸公司、海宸置业及数家关联担保公司和赵小雄、赵钊提起诉讼,在抵押着海宸项目资产的情况下,又查封了汇宸公司及数家关联公司在京合计价值逾15亿元的资产和账户,查封冻结了赵小雄、赵钊的全部银行账户及房产。

  2018年10月,信达广分委托深圳市招银前海金融资产交易中心公开披露相关债权转让意向征集公告,其中就包括海宸置业项目。在介绍该项目亮点时,其表述为“前述抵押物及他益信托涉及的99%股权已被查封”。

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  降价竞拍与“神秘”的竞拍者

  再次拒签协议后,汇宸公司仍在寻求转圜。2018年11月,信达广分和春鸿基金再次将海宸项目债权降价按7.5亿元上网拍卖,结果再次流拍。北京汇宸、远洋资本均表示,此次拍卖未收到信达广分消息。

  相比于第一次竞拍,第二次竞拍时债权总金额增加1.53亿元,其中本金减少了5000万元,利息及违约金增加了2.03亿元。本金减少部分,正是商签9亿元价格归还贷款本息协议时,信达广分要求签协议前必须给的5000万元。

  拒绝远洋资本提供担保的9亿元债务重组协议,然后降价1.5亿元拍卖,对于背后的逻辑,安振宇表示:“从自己作为投资人的角度看,实在难以理解。”问及信达广分作出这一安排可能的考量,他表示:“不便揣测。”

  二次流拍后,汇宸公司与远洋集团又引入了中国东方资产管理股份有限公司(以下简称东方资产),三方共同与信达广分商定还款协议。信达广分恢复与汇宸公司、远洋集团和东方资产的商谈,提出再次降价以7.2亿元价格第三次挂牌,并要求支付诚意金。

  按信达广分要求,汇宸公司、远洋资本、东方资产作为合作方于2018年12月20日给付了1000万元诚意金,并确定东方资产作为摘牌主体。同时,东方资产在规定时间内交纳了1.44亿元竞价保证金。2019年1月25日,信达广分将海宸置业项目债权按7.2亿元价格第三次挂牌。

  虽然信达方面提出以7.2亿元价格挂牌,汇宸公司、远洋资本、东方资产三方还是作了预留,仍旧按第二次流拍的7.5亿元价格作了准备。

  挂牌当天,距离下午五点结束前的最后5分钟,一家从未与汇宸公司及海宸置业项目有过接触的企业,以每5分钟增加100万元的形式与东方资产强势竞价,并以7.51亿元最终竞得海宸置业债权。

  到7.5亿元的报价后,东方资产方面丧失了主动性。安振宇告诉记者,由于东方资产、远洋资本等都属于国企,不是说想增加资金就增加资金的。增加资金必须走流程报批,时间根本来不及。

  “在这种情况下,我们没法再竞拍下去。”赵小雄说,到最后竞拍时刻,加一次价延长一分钟,这边没办法做主,请示也根本来不及。最终项目旁落他人,出价仅高出100万元。

  汇宸方面后来了解到,参与竞拍企业为广东胜坚集团有限公司。公开资料显示,胜坚集团成立于2006年,总部位于广东省江门市。到2016年,该企业累计开发住宅总建筑面积300万㎡,员工总数超过200人。公开资料没有更新信息。

  本刊记者致电企业希望了解债权转让最新进展,胜坚集团工作人员表示,“不清楚,这边也没有人负责这一事务。”记者询问企业哪一个部门了解情况,她表示自己所在的是行政部,让联系“楼盘那边”,并说没有那边的电话。

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